Рисковая доля
На рассмотрение депутатов Госдумы вносилась поправка в закон об участии в долевом строительстве о введении обязательного страхования ответственности застройщиков за неисполнение своих обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Ее суть в том, что застройщик будет обязан застраховать свой риск в пользу выгодоприобретателя, то есть дольщика.
Ничтожный договор
Предложенный законопроект недавно сняли с рассмотрения Государственной думы, однако тема остается актуальной. Во-первых, для дольщиков – ведь страхование может позволить обеспечить защиту их интересов, они смогут при неисполнении застройщиком своих обязательств получить назад вложенные деньги. Во-вторых, для самих строителей, для которых принятие поправки как раз было бы нежелательным. «Что еще можно придумать для застройщиков? – говорит генеральный директор инвестиционно-строительной компании «КУБ» Ефим Вейсман. – Если принять эту инициативу, долевое строительство вообще прекратится. Хотя, по сути, это единственный источник финансирования, например, для расквартирования военнослужащих».
Из-за нестыковок в документе его рассмотрение и отложили. Чтобы не возникало спорных ситуаций, необходимо очень четко прописать все принципы работы страхового покрытия, страховые случаи, исключения, порядок урегулирования убытков и прочее. Претензии есть и у страховщиков.
«Согласно ГК РФ, застраховать риск случайной гибели и повреждения объекта строительства в пользу выгодоприобретателя возможно, но застраховать предпринимательский риск в пользу иного лица нельзя, – объясняет заместитель начальника департамента страхования имущества и ответственности ОСАО «Россия» Екатерина Серегина. – Договор страхования предпринимательского риска лица, не являющегося страхователем, ничтожен. Таким образом, страхование дольщика ляжет на его плечи».
Специалист подытоживает: ясности в предложенной версии законопроекта того, как будет осуществляться страхование, нет.
Без отношения к строительству
Возникают вопросы и с определениями. Договоры зачастую заключаются не только и не столько с юридическими лицами, которые являются девелоперами.
«В России этот термин имеет достаточно размытое значение, в общем же случае можно дать следующее определение: под термином «девелопер» понимается предприниматель, бизнес которого заключается в получении прибыли от создания новых объектов недвижимости, – считает директор Центра страхования финансовых рисков ОАО «СК «РОСНО» Виталий Ус. – Обычно девелоперу принадлежит идея строительного проекта, функционально он сопровождает процесс строительства на всех этапах. По большей же части договоры заключаются с организациями-застройщиками, которым на праве собственности или долгосрочной аренды принадлежит предназначенный для строительства земельный участок».
И здесь кроется одна из проблем: организацией-застройщиком номинально может выступать субъект, никакого отношения к строительству не имеющий (например, бывший совхоз, фабрика или молочный комбинат). Строительные компании будут наняты лишь как подрядчики и субподрядчики. Встает резонный вопрос: ответственность какой из вышеперечисленных организаций, согласно законопроекту, будет застрахована? И насколько договоры будут отвечать интересам дольщиков?
«Законодателям первоначально следует уделить внимание нормам, которые четко определяли бы требования к организациям, реализующим строительные проекты, прежде всего, в жилом секторе. Кроме того, устанавливали бы достаточные нормативы срока их деятельности, финансового положения, наличия активов и ресурсов, квалифицированных кадров, порядка подачи отчетности об осуществляемой деятельности по строительным проектам и т.п., – подчеркивает Виталий Ус. – А равно требования и ограничения по стоимости земельных участков, введение разного рода ограничений и обременений, возможно, предельной нормы доходности по строительным проектам».
Спрос на финансовые риски
Сегодня некоторые девелоперы при заключении договора о долевом строительстве учитывают необходимость страхования риска «недостроя», но происходит это, надо признать, редко. Однако при возведении объекта риски, от реализации которых и зависит то, сможет ли застройщик исполнить принятые на себя обязательства перед дольщиками или нет, возникают на протяжении всего процесса. К ним относятся остановка строительства из-за аварии, пожара, стихийного бедствия, прекращение деятельности поставщиков стройматериалов и конструкций, оформления права собственности на объект долевого строительства на третьих лиц. Отдельно – финансовая несостоятельность застройщика и политический фактор, то есть влияние взаимоотношений с местными администрациями, налоговыми и разрешительными органами. И если первая группа рисков носит в большей степени объективный характер, то вторая значительно более субъективна и затрудняет принятие ее на страхование. Таким образом, страхованием должен быть охвачен весь период времени, от внесения денег до оформления права собственности на квартиру.
Разумеется, для дольщиков это лишний повод поддержать инициативу, спрос на страхование их финансовых рисков устойчивый. Интерес зависит как от грамотности самих покупателей, так и от полноты раскрытия возможностей этого вида страхования перед клиентами. «При этом даже в кризис, как ни удивительно, мы отмечали повышение спроса на страхование финрисков дольщиков, – отмечает Виталий Ус. – Он возник, прежде всего, в связи с необходимостью покупателей в получении независимого подтверждения со стороны страховщика о возможности инвестирования денежных средств в строительство. Ведь выдавая страховой полис, страховщик подтверждает дольщику, что он провел предстраховую экспертизу и считает риски по объекту страхования приемлемыми для себя и для дольщика». Дольщики же получают вполне ощутимую выгоду от приобретения недвижимости на стадии строительства. Но и они несут определенные риски и нуждаются в их защите так же, как они нуждаются в независимом компетентном мнении о том, стоит или нет вкладывать деньги именно в этот проект, доверять именно этому застройщику. Страховка может решить для них оба вопроса.
Екатерина Серегина, заместитель начальника департамента страхования имущества и ответственности ОСАО «Россия»:
– По поводу законопроекта в том виде, в котором он вносился на рассмотрение в Госдуму, возникают вопросы в его работоспособности. При очевидно здравом и верном характере самой идеи пока непонятно, как именно она будет реализована.
Виталий Ус, директор центра страхования финансовых рисков ОАО «СК «РОСНО»:
– Сейчас мало страховщиков работают в этом сегменте рынка. Данный вид предполагает глубокое знание рынка недвижимости, наличие опыта кредитного страхования, квалифицированных специалистов с опытом работы в области недвижимости – отнюдь не все игроки обладают такими ресурсами.
Волжская коммуна
